Ещё совсем недавно небоскрёбы Дубая символизировали экономический оптимизм и безграничную веру инвесторов в будущее этого города. Капитал со всего мира стекался сюда в поисках высокой доходности и политической стабильности.
Но в конце февраля 2026 года привычная картина начала стремительно меняться. Война на Ближнем Востоке впервые за многие годы приблизилась к городу, который десятилетиями считался одним из самых безопасных финансовых центров мира.
И теперь главный вопрос звучит иначе: выдержит ли дубайский рынок недвижимости это испытание на прочность.
На протяжении многих лет рынок недвижимости Дубая считался одним из самых безопасных и предсказуемых инвестиционных направлений в мире. Цены росли практически непрерывно, привлекая всё новых инвесторов. Доходность вложений в недвижимость составляла: в 2023 году — 22%, в 2024 году — 18%, а в 2025 году — 13%.
Многие эксперты предупреждали о перегреве рынка, говорили о надувающемся «мыльном пузыре» и о том, что столь стремительный рост не может продолжаться бесконечно.
Финансовые рынки парадоксальны. Даже понимая, что любой рост рано или поздно заканчивается, инвесторы склонны верить, что кризис произойдёт где-нибудь ещё — но точно не здесь и не сейчас.
Однако в конце февраля 2026 года ситуация изменилась радикально. В регион пришла война — между США и Израилем с одной стороны и Ираном с другой. При этом ряд стран Персидского залива, формально не являющихся стороной конфликта, неожиданно оказался под ударами.
К середине марта 2026 года Дубай впервые за многие десятилетия оказался в ситуации прямой военной угрозы. Город, который долгие годы воспринимался как остров стабильности на Ближнем Востоке, внезапно оказался в зоне досягаемости ракет и беспилотников регионального конфликта.
И сразу возник вопрос: как военная эскалация может повлиять на рынок недвижимости стран региона?
Транспортная и критически важная инфраструктура мегаполиса также работает в условиях повышенной нагрузки и неопределённости. Особую уязвимость эксперты отмечают в системе водоснабжения.
В условиях пустынного климата ОАЭ практически полностью зависят от опреснительных установок, обеспечивающих город пресной водой. Повреждение таких объектов или перебои в их работе могут стать одним из наиболее чувствительных факторов для жизни мегаполиса, поэтому вопросы защиты водной инфраструктуры сегодня рассматриваются как приоритетные.
Серьёзные изменения произошли и в работе транспортного узла города. Международный аэропорт Dubai International Airport формально продолжает функционировать, однако его работа далека от стандартного режима. Это один из крупнейших глобальных авиационных хабов.
Но из-за регулярной активации систем противоракетной обороны воздушное пространство периодически временно закрывается. Рейсы задерживаются, отменяются или перенаправляются в другие аэропорты региона.
В результате авиационный трафик стал значительно менее предсказуемым. Для города, экономика которого во многом строилась на статусе крупнейшего транзитного узла между Европой, Азией и Африкой, это создаёт дополнительные риски для туризма, деловой активности и инвестиционного климата.
Крупнейшие международные банки, включая Citigroup и Standard Chartered, начали частичную эвакуацию офисов и перевели часть персонала на удалённую работу, что заметно снизило деловую активность в финансовом центре города.
Инвестиционный ландшафт Дубая сейчас переживает резкую трансформацию, сменив эйфорию прошлых лет на осторожный прагматизм. Фондовый рынок Дубая (DFM) столкнулся с серьёзным давлением: основной индекс DFMGI в первой половине месяца показал падение на 13–17%.
Инвесторы реагируют на геополитические риски, переводя активы в более защитные инструменты. Это даже привело к временным остановкам торгов акциями некоторых крупнейших компаний для предотвращения панических распродаж.
Особенно пострадал банковский сектор и компании, связанные с туризмом, из-за опасений по поводу стабильности пассажиропотока через аэропорт DXB.
Для крупнейших застройщиков, таких как Emaar Properties, Damac и Nakheel, ситуация стала настоящим «чёрным лебедем». Капитализация Emaar за две недели снизилась более чем на 13,5%, поскольку рынок начал учитывать риски повреждения активов и возможной остановки масштабных строительных проектов.
Проекты на стадии котлована оказались в зоне максимального риска. Доверие к долгосрочным обязательствам девелоперов пошатнулось из-за логистических сложностей: задержки поставок материалов и возможный отток иностранной рабочей силы ставят под угрозу сроки сдачи более чем 100 000 объектов, запланированных на 2026 год.
Небольшие застройщики, не обладающие значительными резервными фондами, столкнулись с кризисом ликвидности. Это уже привело к приостановке работ на ряде строительных площадок в районах Business Bay и JVC до стабилизации ситуации.
На вторичном рынке недвижимости девелоперы и управляющие компании столкнулись с волной запросов на пересмотр условий страхования. Страховые премии по полисам, покрывающим военные риски и саботаж, выросли в несколько раз, что напрямую влияет на доходность инвесторов.
Рынок недвижимости Дубая перешёл из состояния эйфории в режим осторожного ожидания и жёстких переговоров. Психологический фактор безопасности, который годами был фундаментом местной экономики, оказался под серьёзным испытанием.
Продавцы разделились на два лагеря. Те, кому необходима срочная ликвидность или кто планирует релокацию капитала, начали выходить из активов с дисконтом 15–25% от цен начала года.
В то же время крупные институциональные инвесторы предпочитают временно снимать объекты с продажи, чтобы не фиксировать убытки на пике паники.
Важно учитывать, что значительную часть покупателей недвижимости в Дубае составляют не только инвесторы, но и релоканты — люди, переезжающие в Эмираты для жизни и работы. Именно их решения о покупке сейчас оказались под серьёзным вопросом. Экономический рост в большинстве секторов, за исключением нефтяного, замедлился, а логистические сложности делают даже обычные перелёты в Дубай и из него значительно более сложными.
Покупатели практически полностью прекратили импульсивные сделки — рынок перешёл в режим осторожного ожидания. Конечные пользователи, приобретавшие жильё для собственного проживания, взяли паузу минимум на два-три месяца.
Критерии выбора недвижимости изменились буквально за считанные дни. Если ещё недавно ключевыми аргументами для покупателей были «вид на море», престижный адрес или близость к станции метро, то теперь всё чаще обсуждаются совсем другие параметры — прежде всего безопасность и устойчивость зданий в условиях возможной военной угрозы.
На рынке уже фиксируется заметный сдвиг в запросах покупателей. Во-перых, их теперь больше интересует низкая плотность застройки — виллы и таунхаусы в закрытых комьюнити воспринимаются как более безопасная альтернатива высотным комплексам.
Во-вторых они спрашивают о наличии защищённых пространств — убежищ, укреплённых подземных паркингов и автономных систем жизнеобеспечения.
И кроме того, особое внимание теперь уделяется юридической защите инвестора — в новые договоры всё чаще включаются положения о расторжении контрактов или заморозке платежей в случае официального признания ситуации форс-мажором.
Ещё несколько месяцев назад подобные вопросы практически не обсуждались на рынке дубайской недвижимости.
Наиболее напряжённая ситуация складывается на первичном рынке, особенно в сегменте проектов, продаваемых на стадии строительства. Покупатели, которые внесли первые платежи в январе и феврале, всё чаще обращаются к юристам с вопросами о возможности расторжения контрактов, возврата средств или переуступки прав на объекты.
Для многих инвесторов проблема заключается в том, что значительная часть дубайского рынка построена на системе рассрочек. Формально покупатель обязан продолжать выплаты даже в условиях резко изменившейся ситуации, поэтому юридические консультации и попытки пересмотра условий сделок стали обычной практикой последних недель.
Застройщики, стремясь предотвратить массовый отток капитала, начали предлагать инвесторам временные послабления — так называемые «платёжные каникулы» сроком от шести до двенадцати месяцев. Однако это лишь частично снижает напряжённость. Количество новых запусков проектов в марте заметно сократилось: девелоперы понимают, что в текущей ситуации собрать финансирование для строительства новых объектов становится значительно сложнее.
Ситуация на рынке остаётся напряжённой, однако именно в такие периоды инвесторы принимают самые важные стратегические решения. Кризисы редко бывают только разрушительными: они также заставляют пересматривать структуру активов, более трезво оценивать риски и задумываться о долгосрочной устойчивости инвестиционного портфеля.
Наибольшие потери на кризисных рынках почти всегда несут те, кто пытается срочно выйти из активов. Продажа недвижимости в условиях высокой неопределённости обычно происходит с серьёзным дисконтом. Поспешные решения, принятые на фоне эмоционального давления новостей, могут оказаться финансово более болезненными, чем сама временная турбулентность рынка.
Официальные заявления властей и девелоперов неизбежно будут направлены на поддержание уверенности инвесторов и сохранение деловой активности. Однако реальные процессы на рынке могут развиваться иначе. Уже сейчас эксперты обращают внимание на косвенные признаки напряжённости — перебои в логистике, рост страховых премий, отток части временной рабочей силы и замедление строительных проектов. Для инвестора важно смотреть на ситуацию шире официальной риторики и оценивать фактическую динамику рынка.
Главный фактор неопределённости сегодня — возможная продолжительность войны. Сценарии развития ситуации могут быть совершенно разными: от относительно быстрого дипломатического урегулирования до затяжной военной кампании с расширением масштабов конфликта. В зависимости от того, какой сценарий реализуется, рынок недвижимости может либо относительно быстро стабилизироваться, либо войти в более длительный период коррекции и снижения ликвидности.
Даже до нынешней эскалации темпы роста цен на недвижимость в Дубае начали постепенно замедляться после нескольких лет стремительного подъёма. Поэтому даже после возможной стабилизации ситуации рынок, скорее всего, перейдёт не к новому ралли, а к фазе корректировки и более осторожного роста.
Последние события вновь напомнили инвесторам о базовом принципе управления капиталом — диверсификации. Всё больше владельцев недвижимости начинают рассматривать возможность приобретения активов в юрисдикциях с устойчивой политической и экономической средой.
В периоды неопределённости инвесторы осторожно пересматривают структуру активов и всё чаще обращают внимание на Европу. Испания остаётся одной из крупнейших экономик ЕС и продолжает привлекать международный капитал.
В Мадриде и Барселоне устойчивый спрос на стрит-ритейл, торговые помещения и гостиничные проекты обеспечивает стабильные долгосрочные аренды. Капитализация в центральных локациях стрит-ритейл достигает 7–12 % годовых.
DECART PROPERTY INVESTMENTS с 2015 года работает в формате Family Office и сопровождает иностранных инвесторов на всём пути:
В закрытой базе компании — более 1000 объектов общей стоимостью свыше 1 млрд евро: стрит-ритейл с арендаторами, отели, рестораны, супермаркеты и девелоперские проекты.
Для тех, кто ищет стабильный доход и диверсификацию портфеля, Испания может стать надёжным вторым опорным пунктом.
Хотите получить подборку актуальных объектов из закрытой базы? Напишите нам — мы подготовим персональное предложение.
Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property
Укажите ваш E-mail
Задайте вопрос по выбору коммерческой недвижимости в Испании и оформлению визы инвестора
